Uzucapiunea întemeiată pe dispozițiile vechiului Cod Civil, în regiunile de carte funciară

Prin Sentința Judecătoriei Moldova Nouă nr. 50/24.03.2021 s-a hotărât că este neîntemeiată acțiunea reclamantului privind dobândirea prin efectul uzucapiunii, a dreptului de proprietate asupra terenului situat în intravilanul localităţii Moldova Nouă, judeţul Caraș –Severin, precum şi înfiinţarea unei cărţi funciare aferente terenului şi atribuirea unui număr topografic/cadastral suprafeței dobândite în proprietate prin uzucapiune. Acțiunea noastră a fost întemeiată pe dispozițiile vechiului Cod Civil, în ceea ce privește dobândirea terenului în proprietate prin efectul uzucapiunii imobiliare îndelungate (30 de ani), cu mențiunea că terenul în speță nu deține o carte funciară și nu are un număr topografic/cadastral.

Considerentele judecătoriei: „instanța reține că art. 6 alin. 2 din Legea nr. 241/1947 pentru punerea în aplicare în Transilvania a Legii pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare din 27 aprilie 1938, prevedea că prescripţiile împlinite, precum și cele începute înaintea punerii în aplicare a prezentei legi, sunt cârmuite în ceea ce priveşte natura, durata și efectele lor, de dispoziţiile legii sub care au început. În absența unor dispoziții tranzitorii care să stabilească raportul dintre normele cuprinse în art. 27 și 28 din D.L. nr. 115/1938 și prevederile Codului civil referitoare la uzucapiune, în regiunile în care au fost incidente primele norme, trebuie să se recurgă la interpretarea sistematică a dispozițiilor art. 69 alin. 2 și 3 din Legea nr. 7/1996 republicată, raportate la art. 56 alin. 1 și art. 58 alin. 1 din aceeași lege. Astfel, potrivit art. 69 alin. 2 din Legea nr. 7/1996 republicată, numai la finalizarea lucrărilor cadastrale și a registrelor de publicitate imobiliară pentru întreg teritoriul administrativ al unui județ, își încetează aplicabilitatea D.L. nr. 115/1938, iar conform art. 3 al aceluiași articol, doar ca urmare a definitivării cadastrului la nivelul întregii țări, intervine și abrogarea acestui decret lege.

Prin urmare, până la finalizarea acestor lucrări cadastrale, Legea nr. 7/1996 care reglementează noile cărți funciare ce au ca bază tehnică cadastrul, nu se aplică imediat, voința legiuitorului, exprimată expres în dispozițiile arătate, fiind aceea de a institui o aplicare treptată, cu consecința incidenței în continuare, a vechilor dispoziții ale D.L. nr. 115/1938 în regiunile de carte funciară. Cum în cauză, cursul prescripţiei achizitive a început după anul 1989, aceasta intră sub incidența dispoziţiilor Decretului-Lege nr. 115/1938.

Conform art. 6 din D.L. 115/1938, „posesiunea cerută în vederea uzucapiunii, în cazurile prevăzute de articolele 27 și 28 din legea pentru unificare dispozițiilor privitoare la cărțile funciare trebuie să îndeplinească condițiile cerute de Codul civil”. Astfel, instanța constată că în cauză sunt aplicabile condițiile impuse de art. 27 și 28 din Decretul-lege nr. 115/1938, care se completează cu condițiile impuse de Codul Civil din 1864 (cele privitoare la posesia publică, continuă și netulburată).

Decretul lege nr. 115/1938 reglementează două cazuri de dobândire a dreptului de proprietate prin uzucapiune şi anume: uzucapiunea tabulară (art. 27) şi uzucapiunea extratabulară (art. 28). Conform art. 27 din Decretul Lege nr. 115/1938 „În cazul când s-au înscris fără cauză legitimă, drepturi reale, care pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii, ele vor rămâne valabil dobândite, dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună-credinţă, potrivit legii, timp de 10 ani.”

Instanța reține că în situaţia de faţă, reclamantul nu are înscris nici un drept real în CF Moldova Nouă. Conform art. 28 din Decretul Lege nr. 115/1938 „Cel ce a posedat un bun nemişcător în condiţiunile legii, timp de 20 ani, după moartea proprietarului înscris în cartea funciară, va putea cere înscrierea dreptului uzucapat. De asemenea, va putea cere înscrierea dreptului său, cel ce a posedat un bun nemişcător în condiţiunile legii, timp de 20 ani, socotiţi de la înscrierea în cartea funciară a declaraţiunii de renunţare la proprietate.”

Instanţa va verifica dacă sunt întrunite condiţiile art. 28 din D.L. 115/1938 şi cele privitoare la posesie conform dispoziţiilor Codului civil anterior. Potrivit art. 28 din Decretul Lege nr. 115/1938, aplicabil în cauză raportat la momentul începerii posesiei, „Cel ce a posedat un bun nemişcător în condiţiunile legii, timp de 20 ani, după moartea proprietarului înscris în cartea funciară, va putea cere înscrierea dreptului uzucapat”.

Instanţa are în vedere că imobilul respectiv nu se află înscris în cartea funciară, neputând fi uzucapat în condițiile D.L. 115/1938, art. 28.

Conform dispoziţiilor art. 1847 C.civ. anterior, de asemenea aplicabil în speţă, raportat la data începerii posesiei, “ca să se poată prescrie se cere o posesiune continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar”.

Reclamantul nu a făcut dovada îndeplinirii celor două condiţii: posesia utilă a bunului şi exercitarea acestei posesii, timp de 20 de ani, după decesul proprietarului înscris în cartea funciară. Din probele administrate în cauză reiese faptul că reclamantul a început a stăpâni imobilul în discuţie în urmă cu mai mult de 20 de ani, iar posesia sa a fost una utilă potrivit dispoziţiilor art. 1847 C. civ.

Cea de-a doua condiţie nu este îndeplinită întrucât, potrivit art. 28 din D.L. 115/1938, reclamantul a posedat terenul respectiv mai mult de 20 de ani, însă în cauză nu poate fi vorba de moartea proprietarului tabular, terenul nefiind înscris în cartea funciară. De asemenea, chiar dacă reclamantul a edificat construcţii pe acest teren, el nu a plătit impozit, nefiind luat în evidenţă la primărie.

Drepturile reale asupra imobilelor se obțin în condițiile strict impuse de lege, iar în această cauză instanța constată că nu sunt îndeplinite aceste criterii legale. În consecinţă, instanţa reţine că, în cauză nu sunt întrunite cerinţele legale cumulative pentru a opera uzucapiunea cu privire la imobilul în litigiu, în condițiile art. 28 din D.L. 115/1938 aplicabil în cauză, astfel că va respinge cererea, ca neîntemeiată. Deoarece instanța a respins capătul de cerere privind constatarea dreptului de proprietate prin uzucapiune, va respinge și capătul de cerere privind înscrierea imobilului în cartea funciară şi atribuirea unui număr cadastral”.

Împotriva sentinței pronunțată de instanța de fond am formulat apel, criticând soluția pentru netemeinicie și nelegalitate. În motivare am arătat că, în mod greșit, instanța a evaluat și interpretat, aplicarea prevederilor art. 27 și art. 28 din Decretul-lege nr. 115/1938, în condițiile în care situația de fapt a posesiei îndelungate asupra imobilului, respectiv cea juridică este reglementată de prevederile vechiului Cod civil. Acțiunea nu a fost întemeiată pe prevederile Decretului-lege amintit, întrucât nici nu se putea, având în vedere situația terenului, diferită de cea reglementată de către decret. Analiza instanței de fond apare ca străină de obiectul cauzei, nefiind interpretate și aplicate corect, dar și just prevederile legale invocate prin acțiune. În speță, terenul nu are o carte funciară, așa cum o dovedeau probele de la dosar, și nu există un proprietar tabular sau extratabular, astfel că situațiile reglementate de Decretul-lege (art. 27-28) nu sunt perfect aplicabile speței. Nu putem discuta despre uzucapiunea tabulară sau extrabulară din perspectiva Decretului-lege, ci de uzucapiunea imobiliară conform dispozițiilor din vechiul Cod civil. Prin urmare, reținerea instanței că posesia nu a fost dovedită (de 20 ani conform Decretului-lege) este străină de cauză, deoarece am arătat și dovedit că reclamantul a posedat terenul mai mult de 20 de ani, și anume, un termen de peste 30 de ani, cel specific uzucapiunii îndelungate.

Ca urmare a posesiei utile, îndelungate și sub nume de proprietar, am solicitat instanței să constate efectul uzucapiunii, în baza prevederilor din vechiul Cod civil, care nu au fost abrogate în perioada posedării terenului și produc efecte. Motivarea instanței cu privire la Legea nr. 7/1996 nu apare ca fiind aplicabilă speței, întrucât în zonă există cărți funciare și cadastru efectuat la nivelul terenurilor din intravilanul localității, însă doar terenul în litigiu nu beneficiază de o carte funciară și un număr cadastral, iar OCPI nu face niciun fel de demers pentru înscrierea/intabularea imobilului într-o carte funciară. Or, având în vedere situația de fapt și cea juridică a terenului, am solicitat instanței să aplice prevederile din vechiul Cod civil, care nu au fost înlăturate de la aplicare de Decretul-lege sau de către Legea nr. 7/1996 ori de alte acte normative. De asemenea, împrejurarea că nu s-au achitat impozite și taxe pentru teren nu este obligatorie, nefiind o condiție legală pentru ca instanța să poată constata uzucapiunea îndelungată, mai ales că reclamantul nici nu putea achita taxe și impozite pentru că terenul nu figurează în registrele publice.

Am arătat instanței de apel că este o situație aparte a imobilului, care nu se încadrează pe Decretul-lege, dar care, în viziunea dispozițiilor din vechiul Cod civil, neabrogate în perioada exercitării posesiei, nu pot fi înlăturate de la aplicare, pentru că nu se opune o altă lege unui astfel de demers legal și judiciar. Legea trebuie interpretată și aplicată, în sensul de a produce efecte juridice.

Nici Decretul-lege nr. 115/1938 și/sau Legea nr. 7/1996 nu înlătură de la aplicare prevederile din vechiul Cod civil, ci dimpotrivă, față de situația imobilului aceste acte normative coexistă și/sau se completează, de pildă, atunci când este analizată instituția posesiei (continuă, netulburată de nimeni, sub nume de proprietar etc.). Prescripția achizitivă este determinată de probele administrate în cauză, prin care instanța stabilește care este situația juridică a imobilului ce face obiectul litigiului dedus judecății. În cauză, din motivele invocate prin acțiune și probate în proces, reiese că nu a existat un proprietar tabular sau extratabular pentru că nu există o carte funciară a imobilului, iar reclamantul a folosit terenul sub nume de proprietar de mai bine de 30 de ani – fiind îndeplinite condițiile uzucapiunii imobiliare îndelungate prevăzute de vechiul Cod civil.

Dispoziţiile Codului civil de la 1864 rămân aplicabile și uzucapiunilor pentru care posesia a început înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, dacă au ca obiect imobile pentru care nu erau deschise cărți funciare la momentul intrării în vigoare a acestuia. Potrivit art. 1890 din vechiul Cod civil, toate acţiunile atât reale cât şi personale, pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile şi pentru care n-a defipt un termen de prescripţie, se vor prescrie prin treizeci de ani, fără ca cel ce invoca aceasta prescripţie să fie obligat a produce vreun titlu, şi fără sa i se poată opune reaua-credinţa.

Pentru a opera dobândirea proprietății prin uzucapiune, conform art. 645 şi art. 1837 din vechiul Cod Civil, trebuie îndeplinite condițiile rezultând din art. 1846-1847 din același Cod, şi anume exercitarea unei posesii utile.

Prin decizie, Tribunalul Caraș-Severin a admis apelul și a schimbat în tot sentința primei instanțe, în sensul că a constatat dobândit prin efectul uzucapiunii dreptul de proprietate al reclamantului asupra terenului situat în intravilanul localităţii, conform expertizei topografice depuse la dosar, care face parte integrantă din hotărâre.

Considerentele tribunalului: „instanța de apel a reținut că terenul aflat în litigiu nu are o carte funciară şi nu există un proprietar tabular, astfel că situaţiile reglementate de Decretul Lege (art. 27-28) nu sunt perfect aplicabile speţei. Tribunalul constată că nu se poate discuta despre uzucapiunea tabulară sau extrabulară din perspectiva Decretului Lege, ci de uzucapiunea imobiliară conform dispoziţiilor din vechiul Cod civil.

Sub aspect procedural, în ipoteza uzucapiunii reglementate de Codul civil din 1864, cererea de chemare în judecată vizează constatarea dreptului real dobândit în temeiul acesteia, acțiunea îmbrăcând forma cererii în constatare, hotărârea având efect declarativ.

În litigiile având ca obiect proprietatea, titularul trebuie să dovedească dreptul autorului său (adică al persoanei de la care deține lucrul), apoi dreptul autorului acestuia și așa mai departe. În alte cuvinte, revendicantul ar fi ținut să dovedească faptul că toți transmițătorii anteriori, din autor în autor, au avut calitatea de proprietari. În cazul uzucapiunii reglementate de Codul civil din 1864, pentru imobile neînscrise în cartea funciară, aceasta conduce la dobândirea proprietății prin exercitarea posesiei utile, iar nu prin transmiterea dreptului de proprietate de la un proprietar către altul, ca în cazul actelor juridice. Ca atare, calitatea de proprietar a posesorului imobilului, anterior posesiei exercitate de uzucapant, rămâne irelevantă atunci când se analizează îndeplinirea, în persoana uzucapantului, a condițiilor legale de dobândire a dreptului de proprietate prin uzucapiune. În acest caz uzucapiunea este prescurtată şi tabulară, pentru că dobândirea dreptului de proprietate se realizează fără ca posesorul să-l fi înscris în cartea funciară la începutul posesiei sale.

Instanța constată că în cauză sunt îndeplinite condițiile de admisibilitate ale prescripției achizitive prevăzute de lege. Posesia a început conform datei enunţate de parte, probată de documentele depuse la dosar. Imobilul în litigiu nu aparține domeniului public al statului, nefăcând parte din enumerarea restrictivă și limitativă din textul de lege citat, cu atât mai mult cu cât acest text de lege este ulterior cronologic dispozițiilor Codului civil”.

Concluzie: Așadar, chiar dacă în regiunile de carte funciară (Transilvania, Banat, Crişana, nordul Bucovinei), uzucapiunea are o aplicaţie restrânsă, acest mod de dobândire a proprietăţii fiind permis în mod excepţional, numai în condiţiile prevăzute de art. 27 (uzucapiunea tabulară sau „prin convalescenţa titlului”) şi art. 28 (uzucapiunea extratabulară) din Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, în condițiile în care un imobil nu este înscris într-o carte funciară și nu are un număr cadastral/topografic, uzucapiunea imobiliară (dobândirea dreptului de proprietate prin efectul prescripției achizitive) poate fi constatată în temeiul prevederilor vechiului Cod Civil (pentru cazurile în care posesia a început înainte de intrarea în vigoare a noului Cod Civil), întrucât dispozițiile Codului Civil 1864 nu au fost înlăturate de la aplicare. (Decizia nr. 541/A/03.11.2021 a Tribunalului Caraș-Severin).